요즘 부동산 경기가 별로입니다.
모두들 다 아시는 것처럼 금리가 너무 비싸고 그러다보니 전세보다 월세가 싼게 현실입니다.
이런 시기에 부동산 투자을 한다는게 어쩌면 무모하다고 생각하는 분들도 계시고,
부동산을 이제 일본을 따라 가서.. 곧 폭락이 올거라는 둥, 집이 남아 돌거라는 등
다양한 이야기들이 나오고 있습니다.
활발하게 활동하는 부동산 유트버들도 인기가 시들해졌고
버스타고 지역을 휩쓸고 다니시던 아줌마 부대(?)도 없어지고...
그런에 어쩌면 이러한 시기에 부동산을 공부하고
사람들이 쳐다보지도 않는 그런 폭락의 공포의 시기에 차분히 바라보는 것이
중요하다고 생각합니다.
현실적으로는 신축아파트든 구축아파트든 매매가격이 30%이상 조정을 받았고
전세가격은 하방지지를 해줄줄 알았는데 금리때문에 전세의 월세화가 급격하게
진행된다고 언론에서 난리입니다.
그래서 아파트, 상가, 건물, 재건축 등 다양한 투자를 하던 부동산 투자자들이
이제는 다시 아파트로 시각을 돌리고 있습니다.
왜냐하면, 아파트는 누구나 쉽게 투자할수 있는 정말 좋은 부동산이기 때문입니다.
그리고, 아파트의 갭이 확실히 줄어들었습니다.
아파트의 갭투자는 여러분들도 잘 아시겠지만,
정부의 부동산규제에서 자유롭습니다. 대출이 필요없고
자신이 가진 돈의 범위내에서 전세+현금 이라는 구조로 투자를 하기 때문에
전세가격이 어느정도 하방으로 지지를 해주는 시점이 도래하면
갭투자는 증가 할수 밖에 없습니다.
신축아파트, 구축아파트의 갭이 작아지게되면,
사람들은 더이상 재건축에 투자하기를 꺼립니다.
부동산의 상승기에 치솟던 재개발, 재건축의 프리미엄도 하락할수 밖에 없고
지금같이 원자재의 가격이 올라서 건설사들의 시공비가 증가된 현실에서는
조합원들의 수익보장이 쉽지 않기 때문입니다.
그럼에도 불구하고,
재개발 투자의 매력은 시간이 주는 프리미엄과 언젠가는 허물고 새롭게 탈바꿈하게될
새아파트에 대한 기대감은 무시할수가 없습니다.
지금의 투자는 어떻게 하는게 현명할까요?
지금 돈이 지금 있다면 무엇을 사야 할까요?
1. (무주택자) 새아파트의 할인 분양을 눈여겨 보자
- 무주택자는 지금 살고 있는 환경의 개선이 누구보다도 필요하고,
어찌됐던 집이 필요합니다. 그런관점에서 보면
(조건1) 집은 사야하겠는데 집값은 떨어지지 않았으면 좋겠고,
(조건2) 그렇다고 썩은 아파트나 그런데서 몸빵하기는 싫고,
(조건3) 나중에 부동산경기가 좋아지면 어느정도 집값이 올랐으면 좋겠고,
이러한 바람이 있다면, 지금 준공되거나 곧 준공될거거나...후분양 아파트중에서
할인분양을 하는 신축을 눈여겨 볼필요가 있습니다.
지금은 누구나 금리에 대한 압박, 그리고 정부가 다주택자에 대한 규제를 완전히
풀지는 않았기 때문에 이시점이 가장 유리한 시점이기 때문입니다.
시장상황이 더 안좋아져서 정부가 "다주택자 취득세 인하, 미분양 아파트 양도세 한시적 면제"
라는 카드를 꺼내들면 지금은 입맛대로 고를수 있던 할인하는 미분양 아파트가 급속히 줄어드는
시기가 올겁니다.
2. 집이 있는데 소액으로 투자를 하고 싶은 분
- 수도권의 재건축, 재개발 지분을 사는 것을 고려해볼만 합니다.
지금은 아파트의 갭이 무섭게 떨어지고 있어서, 조합이 설립되었거나
혹은 예정고시 상태인 현장의 경우에는 매수-매도가 관망하고 있습니다.
이럴때 돈이 필요한 분들은 어쩔수 없이 거래가 없기 때문에 낮은 가격으로
매매를 할수 밖에 없고, 아파트도 거래가 잘 안되는 상황이기 때문에 좋은 조건으로
매수자를 찾기가 무척어렵습니다.
10년정도 소액으로 묵혀둬서 추후에 보수적으로 물가상승 만큼의 보상을 받고 싶으신
분들에게는 어쩌면 기회의 시간인지도 모르겠습니다.
경기도 안양의 예정구역에 대한 정보입니다. 모든것을 포함하는 것은 아니고 안양시에 들어가면 고시로 정비구역에 대한
현황자료가 누구든지 열람가능합니다.
| 경기도 | 사업단계 | 유형 | 정비구역 | 위치 | 구역면적 (㎡) |
기존주택 | |
| 동수 | 세대수 | ||||||
| 계 | |||||||
| 안양시 | 예정구역 | 재개발 | 충훈부 일원 | 만안구 석수동 768-6 일원 | 160,073 | 450 | 2,477 |
| 안양시 | 예정구역 | 재개발 | 종합운동장 동측 | 동안구 비산동 1047-20 일원 | 93,224 | 285 | 1,344 |
| 안양시 | 예정구역 | 재개발 | 종합운동장 북측 | 동안구 비산동 1015-22 일원 | 64,375 | 200 | 910 |
| 안양시 | 예정구역 | 재건축 | 석수럭키아파트 | 만안구 석수동 296 | 30,231 | 11 | 735 |
| 안양시 | 예정구역 | 재건축 | 진흥5차아파트 | 만안구 안양동 908-4 | 18,384 | 7 | 432 |
| 안양시 | 예정구역 | 재건축 | 프라자아파트 | 만안구 안양동 762-2 | 27,125 | 17 | 658 |
| 안양시 | 예정구역 | 재건축 | 벽산아파트 | 만안구 안양동 627-72 | 12,412 | 5 | 275 |
| 안양시 | 예정구역 | 재건축 | 호계럭키아파트 | 동안구 호계동 570 | 41,517 | 13 | 794 |
안양시에 현재 예정구역고시가 난 현장에서의 신축시 예상용적율입니다.
| 경기도 | 정비구역 | 용적률 | 정비예정구역고시일 | 정비구역 지정 예정일 |
현상황 | 일몰제 기한일 |
|
| 기존 | 신축 | ||||||
| 안양시 | 충훈부 일원 | 97.0% | 260% | '20.03.09 | '22.5월이후 | 정비예정구역 고시 | |
| 안양시 | 종합운동장 동측 | 130.3% | 260% | '20.03.09 | '22.5월이후 | 정비예정구역 고시 | |
| 안양시 | 종합운동장 북측 | 115.6% | 260% | '20.03.09 | '22.5월이후 | 정비예정구역 고시 | |
| 안양시 | 석수럭키아파트 | 235.7% | 270% | '20.03.09 | '22.6월이후 | 정비예정구역 고시 | '25.6월이후 |
| 안양시 | 진흥5차아파트 | 183.5% | 250% | '20.03.09 | '22.6월이후 | 정비예정구역 고시 | '25.6월이후 |
| 안양시 | 프라자아파트 | 210.9% | 260%/270% | '20.03.09 | '22.6월이후 | 정비예정구역 고시 | '25.6월이후 |
| 안양시 | 벽산아파트 | 228.7% | 270%/800% | '20.03.09 | '22.6월이후 | 정비예정구역 고시 | '25.6월이후 |
| 안양시 | 호계럭키아파트 | 210.9% | 250% | '20.03.09 | '22.6월이후 | 정비예정구역 고시 | '25.6월이후 |
여러분이 관심이 있는 지역이 있으시다면 그 지역의 정비구역 현황은 다 공개되어 있으니 손품을 조금만 팔만 다 알수 있습니다. 조합이 이미 설립되어 있는 구역의 경우라면, 조합사무실로 직접 방문해서 진행상황도 들어보면 현장에서의 조합원들의 생각도 알수가 있어서 꼭 방문하시는 것을 추천드립니다.
3. 집이 3채이상 보유중인데 투자를 하고 싶은 분
- 정부가 추가적으로 부동산 관련해서 대책을 내놓을 거 같습니다.
취득세 완화, 양도세 규제완화, DSR규제 등등 아직도 숨어있는 다주택자들에게의
규제가 남아있습니다. 얼마전 도급순위 80위의 한 건설회사의 부도가 신문에 나왔고
앞으로도 어쩌면 경기가 더 어려워 질수도 있다고 생각합니다.
지금은 성급하게 움직이는 것보다, 시장을 관망하면서 규제가 완화된다면
어느지역을 들어갈 것인지...고민하고 생각하는 시간을 가져야 할때가 아닌가 생각합니다.
투자의 세계는 넓고 누구에게나 자기자신만의 투자방법이 있다고 생각합니다.
돈을 잃지 않는 투자가 제일 중요하다고 투자의 대가들이 이야기하는 것은 그만큰 씨드를 처음에
만드는 것이 시간이 들고 그 시드를 잃어버리면 정말 기회가 왔을때 잡을수 없기 때문입니다.
다음번에는 평촌 1기 아파트의 재건축 분석에 대한 글을 적어보겠습니다.
오늘도 좋은 하루 되세요~~~
* 이글을 읽는 여러분은 돈 한푼 안들이고 18년간의 투자시장에서 제가 쌓은 노하우를 제공받게 될 것입니다. 저의 목표는 전자책이나 유료강의를 통하는 것보다 더 나은 내용을 무료로 제공하는 것입니다. 그리고, 저의 글은 저작권으로 보호되고 있습니다. 다른곳으로 퍼나르는 것은 허용됩니다만, 꼭 이곳의 출처를 밝혀주시기 바랍니다. 여러분이 눌러주시는 공감(하트), 답글하나하나, 블러그 구독은 앞으로 제가 글을 적는데 더 큰 힘이됩니다.